Locazione ad uso abitativo e commerciale: due strumenti a confronto

Il contratto di locazione è uno degli strumenti giuridici più diffusi e utilizzati nella vita quotidiana, sia per chi ha bisogno di un’abitazione sia per chi intende avviare un’attività economica.

Tuttavia, non tutti i contratti di locazione sono uguali e la distinzione tra locazione ad uso abitativo e locazione ad uso commerciale è fondamentale per comprendere i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte.

La locazione ad uso abitativo riguarda gli immobili destinati a soddisfare le esigenze di vita del conduttore e della sua famiglia. Il suo scopo principale è quello di garantire un tetto a chi vi abita, motivo per cui il legislatore ha previsto una serie di tutele particolari a favore dell’inquilino, volte a garantire stabilità e protezione nei confronti del locatore. La normativa di riferimento è la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che ha riformato il settore delle locazioni abitative introducendo diverse tipologie contrattuali. Tra queste, il contratto a canone libero, della durata minima di quattro anni rinnovabili per altri quattro, e il contratto a canone concordato, che prevede condizioni economiche stabilite in base agli accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini.

L’aspetto più rilevante delle locazioni ad uso abitativo è la tutela dell’inquilino contro il recesso unilaterale del locatore. Quest’ultimo, infatti, può chiedere la cessazione del contratto solo in specifici casi previsti dalla legge, come la necessità di destinare l’immobile a uso proprio o di un familiare, o quando intenda eseguire lavori che rendano impossibile la prosecuzione della locazione. Inoltre, il conduttore gode di un diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile, a meno che la locazione non sia stata stipulata per una durata inferiore ai quattro anni o riguardi una seconda casa.

Diversamente, la locazione commerciale si riferisce agli immobili destinati a un’attività economica, che può essere industriale, artigianale, commerciale o professionale. La disciplina normativa è contenuta nella Legge 27 luglio 1978, n. 392, che regola le locazioni ad uso diverso dall’abitativo e stabilisce alcune garanzie specifiche per chi utilizza l’immobile per fini produttivi. La durata minima del contratto è di sei anni, rinnovabili per altri sei, mentre nel caso di attività alberghiere o assimilate il termine è elevato a nove anni con rinnovo per altri nove.

Un aspetto fondamentale delle locazioni commerciali è il diritto all’indennità di avviamento. Questa tutela è prevista per il conduttore che svolge un’attività aperta al pubblico e prevede un risarcimento in caso di cessazione del rapporto per volontà del locatore. L’obiettivo è evitare che l’inquilino subisca un danno economico derivante dalla perdita della clientela acquisita nel corso del tempo. A differenza delle locazioni ad uso abitativo, il locatore può negare il rinnovo del contratto solo in presenza di motivazioni specifiche, come la volontà di destinare l’immobile a un’attività propria o l’esecuzione di lavori che ne modifichino la struttura.

Un’altra differenza importante riguarda la determinazione del canone. Nelle locazioni ad uso abitativo, specialmente per i contratti a canone concordato, esistono vincoli che stabiliscono il massimo importo richiedibile, mentre nei contratti commerciali le parti hanno maggiore libertà nella negoziazione del corrispettivo. Questo elemento è determinante, poiché spesso il valore dell’immobile è direttamente proporzionale alla posizione e alla redditività dell’attività che vi si svolge.

Infine, anche la disciplina dello sfratto presenta differenze significative. Nelle locazioni ad uso abitativo, il rilascio dell’immobile è soggetto a una procedura più rigorosa, con tempi generalmente più lunghi per garantire al conduttore il diritto a una soluzione abitativa alternativa. Al contrario, nelle locazioni commerciali, pur essendo previsti termini di tutela, il procedimento per il rilascio può essere più rapido, specialmente quando il mancato pagamento del canone compromette il regolare esercizio dell’attività economica del locatore.

Comprendere le differenze tra i due tipi di contratto è essenziale sia per chi decide di affittare un immobile, sia per chi intende utilizzarlo, così da evitare controversie e garantire un rapporto contrattuale equilibrato e conforme alla normativa vigente. Pertanto, la scelta tra locazione ad uso abitativo e commerciale non riguarda solo la destinazione dell’immobile, ma incide profondamente sulle tutele e sugli obblighi delle parti. La locazione ad uso abitativo è strutturata per garantire sicurezza e stabilità al conduttore, mentre quella commerciale tiene conto della natura imprenditoriale dell’attività svolta, con strumenti di protezione mirati.

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